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El concepto de plusvalía es relativamente nuevo, se empezó a utilizar en el siglo XIX, refiriéndose al equilibrio entre la fuerza de trabajo y el valor de un producto, traduciéndose en aumento del valor de un bien o un producto.

Elaboración propia

En el caso de la ciudad, el origen de las tierras se inicia con una valorización del suelo privado sin ninguna contraprestación a lo público, que es realmente el que aporta el sentido de urbanidad. Entendiendo por público las redes, espacios de acceso abierto a los ciudadanos, servicios e infraestructura. La generación de plusvalías urbanas es una condición directamente relacionada a una apuesta a futuro en la que el entorno responde positivamente ante un estímulo que beneficia personalmente. Dicho estímulo puede ser la mejora del entorno (en uso-intensidad-calidad) o cuando ocurre una demanda de inmuebles inferior a la oferta por lo cual aumenta la cotización debido a la limitante de espacios físicos suficientes entre otros factores. En general puede decir que las siguientes variables influyen en los precios de los suelos:

  • Las normativas y ordenanzas (densidad, usos)
  • La accesibilidad y ubicación geográfica del terreno.
  • Infraestructura y equipamiento del entorno
  • Espacio físico disponible para inversión
  • Capacidad de inversión de los desarrolladores.

La valorización de los terrenos a partir del esfuerzo colectivo tiene una tendencia a entrar en los bolsillos de los propietarios. Parte de las iniciativas contemporáneas están relacionadas a revertir este valor al contexto urbano. El ejemplo que me pareció más ilustrativo acerca de este proceso es el de la compra de un carro en Venezuela: una vez que lo compras debido a que no hay suficiente oferta, el transporte público no es eficiente, la gasolina es económica, la delincuencia no permite el uso de bicicletas-la libertad del peatón; este bien se revaloriza en vez de devaluarse, sin que el dueño le haga ninguna inversión adicional.

Este ejemplo ocurre con los terrenos, debido a que la generación de plusvalías está directamente relacionada a una apuesta a futuro en la que el entorno responde positivamente ante un estímulo que beneficia personalmente. Sobre todo en gobiernos como los nuestros, se tiende a esperar que “baje” el situado constitucional para hacer las mejores inversiones posibles, pero difícilmente se plantean operaciones inmobiliarias que beneficien al sector público como primer defensor del beneficio común. La planificación muchas veces se reduce al diseño y deja a un lado la gestión. Es un riesgo que existe a toda escala. Los métodos de recuperación de plusvalía varían de acuerdo a la creatividad de los gestores públicos y la capacidad de generar planes estratégicos que incentiven el desarrollo de un sector de la población con una visión compartida de futuro.

En el caso de las contribuciones por plusvalía (también llamadas contribuciones por mejoras, sea por un cambio de uso, de intensidad o de aprovechamiento), la prestación debida es dineraria y tiene su fuente en el mayor valor adquirido por el inmueble ante la realización de una obra pública o la aprobación de un nuevo plan urbanístico. Mientras que en el supuesto de las cesiones obligatorias, la obligación que se impone al propietario se concreta en ceder o entregar gratuitamente al Municipio una extensión de terreno. (Rafael Badell Madrid, Contribuciones municipales por plusvalía y cesiones obligatorias por razones urbanísticas. www.badellgrau.com).

La pregunta es: ¿cuántos planes se han actualizado desde hace 60 años hasta hoy? Y después la siguiente pregunta es ¿Los planes urbanos son el único medio de retorno de plusvalías?, los referentes internacionales nos indican que hay mas caminos. Cuando se diseña un espacio deben tomarse en cuenta estrategias de financiamiento de infraestructura inmediata y del contexto,  pero también debe evaluarse cómo distribuir los beneficios derivados de las mejoras del suelo. (Paulo Sandroni, Lincoln Institute, 2011).

Imagen de elaboración propia

Imagen de elaboración propia

 

Existen para ello instrumentos fiscales, regulatorios e híbridos según Gloria Henao Gonzalez, 2005. En el caso de Sao Paulo en 1988 introdujeron el mecanismo de Compensación Monetaria por el Derecho de Edificación, separando la adquisición del terreno, del derecho de edificar (superficie edificable desde un mínimo básico a un máximo permitido, clasificados del 1 al 5) adicionalmente se aplica un coeficiente de acuerdo al tipo de desarrollo (social, público, ect).

Este potencial de edificabilidad era cancelable de acuerdo al potencial de inversión del desarrollador inmobiliario y se llegó a proyectar a manera de bonos en el mercado bursátil. Esta estrategia permitió que el estado capitalizara fondos para realizar proyectos de interés social y beneficio público. Explica Sandroni que resulta difícil separar el valor del terreno del valor de las mejoras, por lo que una futura reducción en el valor del terreno no se percibe en forma inmediata. Explica también que la expansión del crédito gubernamental destinado a la financiación de la vivienda desde el año 2006 y el Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial de 2002 contribuyó a un aumento en la demanda de terrenos y, en consecuencia, a un aumento en los precios de los mismos.

La contribución de valorización (denominada contribución especial en Venezuela, por cambio de uso o intensidad del aprovechamiento del inmueble), ha tenido éxito, especialmente en Bogotá, pero más como un instrumento de financiación de obras. También se implementaron al igual que en USA y Canadá, los llamados bonos de densidad, en el que los constructores obtenían un incremento en la densidad a cambio de proveer algún tipo de beneficio público.

Con el objetivo de recaudar fondos públicos el estado de España se encuentra vendiendo y alquilando terrenos municipales desde octubre del 2013, pensemos que las operaciones inmobiliarias no pertenecen únicamente al sector privado, estas intervenciones híbridas permiten la generación de renta por un bien común. En el Caso de Manhattan la renta de un terreno municipal en el World Trade Center permitió la construcción de obras públicas, y de interés social.

En Venezuela Según la Ley Orgánica del Poder Publico Municipal,  La contribución especial sobre plusvalía sólo podrá crearse cuando el aumento del valor del inmuebles sea igual o superior al veinticinco por ciento (25%) de su valor antes del cambio de uso o de intensidad de aprovechamiento, y no podrá exceder de quince por ciento (15%) del monto total de la plusvalía que experimente el inmueble. ¿Qué obras de la mejoras en la ciudad están considerando la contribución especial por mejoras o simplemente el pago de la plusvalía para obras públicas? y ¿qué nuevas obras están siendo financiadas por este medio a través de fondos para desarrollo de planes urbanísticos?.

Además de los impuestos prediales que medianamente pagamos como ciudadanos, existe un universo de operaciones que pueden llevar adelante alcaldías sin fondos de la mano de inversiones privadas. El marco legal está preparado, y la ciudad puede beneficiar a todos los sectores que hacen vida de ella, manos a la obra Alcaldes y Gobernadores.

Fuentes:

  • Rafael Badell Madrid, Contribuciones municipales por plusvalía y cesiones obligatorias por razones urbanísticas. www.badellgrau.com.
  • Gloria Henao Gonzalez, , Instrumetos de recuperación de plusvalías en Bogotá. 2005.  http://www.cafedelasciudades.com.ar/economia_35_1.htm.
  • Paulo Sandroni. Plusvalía urbana, fuente de financiamiento de infraestructura: la experiencia de Brasil y Colombia, área de Pensamiento Estratégico. 2012.

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